[ 부동산 ] 내 청약통장 사용설명서(feat. 주택청약의 모든 것) #1

 

주택청약의 모든 것(2024~2025)

2022년 처음 출간된 《주택청약의 모든 것》이 2023년에 이어 2024년에도 개정판이 출간되었다. 대한민국 청약제도가 매년 개정에 개정을 거듭하고 있다. 특히 2024년 3월에 개정된 청약제도는 많은 부분에서 큰 변화가 있었다. 신생아 특별(우선)공급이 신설되었고 신생아 가구와 맞벌이 부부의 경우 소득 기준 등이 더 완화되었다. 다자녀 특별공급은 미성년 2자녀 이상부터 신청이 가능해졌으며 부부간 중복 청약이 허용되는 등 기존에는 부적격 처리되었던

저자

한국부동산원

출판

한빛비즈

출판일

2024.07.29

 

 

내 청약통장 사용설명서

《내 청약통장 사용설명서》는 현재 공인중개사이자 부동산 전문 유튜브채널 ‘눈을떠요’를 운영하는 저자가 내 집 마련을 고민하는 3040에게 최근 업데이트된 부동산 정책을 바탕으로 부동산의 기본 개념 정립부터 개인별 맞춤 청약 실전 전략까지 알려주는 친절한 내 집 마련 입문서다. 청약은 시세보다 15~30% 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있는 가장 쉽고 안전한 방법이다. 20대에 청약통장을 만들어 매달 10만 원씩 넣어두었지만 어떻게 쓰는지도 모르고 괜시리

저자

눈을떠요

출판

세이지

출판일

2020.09.21

 

 

오늘 여러분께 소개드릴 책은

눈을떠요 님의 "내 청약통장 사용설명서"

한국부동산원의 "주택청약의 모든 것" 입니다

서울생활을 결심하면서부터 지방에 있던 자가를 처분한 상태라

자연스럽게 부동산공부를 안 할수가 없더라구요

그 중에서도 청약. 알듯 말듯한 여러 내용들이 혼재되어 있어

도대체 무슨 말인지 모르겠어서..청약곽 관련된 몇 권의 책들을 읽어보았는데요.

그 중에서 가장 알기 쉽게 설명되어 있던 책이라, 오늘 이 시간을 빌어 소개해드립니다~

 

2020년에 출간되었지만, 큰 틀에서는 도움이 될 내용이 많았어요^^

 

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청약통장은 있는데 청약은 모르는

3040 무주택자를 위한 내 집 마련의 기본

 

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PART 1. 그때 집 살 걸? 아직 늦지 않았습니다

1. 새 아파트를 가장 저렴하게 장만하는 방법, 청약

• 부동산을 매입하는 여러 방법 중 가장 접근하기 쉽고 안전한 방법인 청약.
• 청약통장은 아파트 청약 시장의 입장권이지만, 만들자마자 사용할 수는 없고 최소 6개월 이상 납입하고 보유해야
• 청약에도 전략이 필요하다 : 내가 갖춘 조건에 딱 들어맞는 아파트 청약을 찾아 넣거나 아니면 내가 원하는 아파트가 필요로 하는 조건을 준비해야
• 청약은 결국 당첨되었을 때 의미가 있다
• 주거 환경, 관리비나 시세 차익 등 경제적 측면을 고려했을 때 아파트가 유리하고, 추후 매매를 고려할 때도 빌라나 오피스텔은 환금성이 떨어진다
• 패닉 바잉은 금물, 무주택을 유지해야 하는 이유? 주택을 처분한 시점부터 무주택기간을 다시 계산

 

 

2. 좋은 아파트의 조건

• 좋은 아파트란, 주변 개발 가능성이 높은 곳 : 기업 유치, 새로운 교통수단, 문화시설 설치 등 아파트 가치를 올려줄 무언가를 항상 눈여겨봐야청약을 넣기 전에, 자신의 노선을 정할 필요가 있다 : 나에게 아파트가 삶의 질을 개선하는 데 목표가 있는지, 미래를 위한 투자인지부터 생각해볼 것

 

 

3. 부동산 보는 안목 키우기, 임장과 모델하우스

• 청약을 넣는 것이 아니라면 공식홈페이지의 'e-모델하우스'나 '사이버 모델하우스'를 보는 것도 좋다
• 다양한 모델하우스 실물을 보면서, 새집 구조의 변화 등 실제 아파트에 대한 감을 잡는 것이 중요 : 팬트리, 창고, 드레스룸 등 새로운 공간에 대한 개념을 익히고, 베이(bay)에 따른 공간감의 차이, 타임에 따른 내부 분위기 차이 등

 1) 판상형과 타워형

판상형과 타워형 아파트의 장단점 비교

 

• 판상형은 주로 남향 위주로 배치되고, 거실과 주방 맞통풍으로 환기가 잘 되고 전체적으로 채광이 좋다. 타워형보다 건축비가 적게 들며 관리비도 저렴하지만, 조망권 확보가 어렵다 > 동간 거리가 얼마나 넓은지, 각 동의 방향 설계가 어떤지를 단지 모형을 보며 확인해봐야
• 타워형은 대표적인 Y자형 구조가 있으며, 전세대 조망권 확보가 가능하고, 집집마다 서로 다른 평면 설계를 할 수 있지만, 창문이 작아 채광이 좋지 않을 수 있고, 맞통풍이 어려우며, 건축비가 높아 분양가도, 관리비도 높은 편

 2) 베이(bay) : 세대 내부를 보는 기준, 거실을 기준으로 같은 선상에 창이 난 방이 몇 개가 배치되는가

3베이와 4포베이의 구조적 예

• 3베이 : 방마다 여러 조망을 즐길 수 있어 균형감이 있고 통풍이 좋은 구조, 가장 무난하고 선호도가 높은 구조
• 4베이 : 모든 방이 햇살을 잘 받기 때문에 채광이 좋아 난방비 절감 효과가 있지만, 각방의 크기가 비교적 작게 설계됨

 

 

4. 낯선 부동산 용어들

 1) 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적??

 

• 세대별 공급면적에 비해 기타 공용면적의 크기가 유난히 크다면, 전체 계약면적에서 실제 세대가 사용하는 공간 크기가 작다 
• 그 반대라면, 단지 내 커뮤니티 등이 잘 조성되지 않아 생활 편의가 좋지 않다는 의미
• 서비스면적이 클수록 발코니 확장을 통해 펜트리, 드레스룸, 가족실 등을 추가로 만들 수 있어 동일한 평형대의 아파트라도 어떻게 달라지는지 도면을 비교하며 더 합리적인 선택을 할 수 있다

 2) 전매와 당해, 분양가상한제 개념 알고 가기

• 전매 : 구입한 부동산을 빠른 시일 내에 다시 파는 것으로, 새 아파트를 분양받은 후 입주하기 전 분양권을 판매하는 것을 의미 > 20년 8월부터 수도권 전역과 지방 광역시에서 아파트 분양권 전매는 사실상 금지됨
• 당해 : 해당 지역(거주자 우선권)
• 분양가상한제 : 정부에서 표준 건축비와 택지비의 일정 가격을 설정, 건설사가 그 가격 이하로 분양가를 책정하게 함으로써, 건설사 분양 이익에 제한을 두는 것 > 분양가가 일반 시세보다 저렴해진다

 

 

 

 

PART 2. 꿈꾸던 지역의 아파트 분양, 내집으로 만들기

공공분양과 민간분양의 차이

 

1. 브랜드 아파트에 살고 싶다면, 민간분양

• 민간분양은 청약통장 가입 기간만 확인
• 면적에 따라 가점제와 추첨제 방식을 활용

 1) 민간분양 1순위 : 청약 가입 1년 후, 일정 예치금 납입

지역/전용면적별 청약통장 예치금액

• 청약통장 예치금을 확인할 때는 지금 내가 살고 있는 지역을 기준으로하며
• 예치금이 부족할 경우, 주택청약종합저축 가입자라면 최초 입주자 모집공고일 당일까지 부족한 금액을 한꺼번에 납입할 수 있다
• 투기과열지구 및 청약과열지역 청약이라면, 청약통장 가입 2년이 지나야 하며, 과거 5년 내 다른 주택에 당첨된 적이 없으며, 2주택 이상을 소유하지 않은 세대주여야 1순위 청약 가능
• 세대원 청약 당첨? 부적격
• 세대를 분리한 부부가 각각 세대주로 신청하더라도 만약 두 사람 모두 당첨되는 경우에는 세대 분리 인정X, 둘 다 취소 > 2024년 기점으로 부적격 처리하던 부부 중복 청약을 허용함

민간분양 청약 순위별 조건

 

 2) 가족 중 유리한 통장 명의를 세대주로 바꿔라

• 세대주란 그 세대를 대표하는 사람, 반드시 그 집의 소유자는 아님
• 실제 주민등록등본상 주소지에 살고 있어야 청약 기회가 주어짐

 

 

2. 좋은 입지에 실속 있는 내 집 마련, 공공분양 : 성실함과 간절함이 공공분양 1순위 조건

• 공공분양은 전용면적 85제곱미터 이하로 공급되며 반드시 분양가상한제 적용
• 청약통장의 기간과 횟수, 납입금액을 모두 보며, 60제곱미터 이하 공급 및 특별공급에서는 자산과 소득 기준도 만족해야
• 공공분양은 세대 구성원 전원이 무주택자여야(cf. 만 60세 이상 부모님이 주택이나 분양권을 소유한 경우 세대주인 자녀의 세대가 주택을 소유한 것으로 보지 않으며 부양가족으로 인정도 X)
• 청약하려는 아파트의 전용면적이 60제곱미터 이하라면 소득 및 자산 기준에 부합해야

공공분양 월소득 기준액(2024년)

• 공공분양은 무주택자 여부와 자산 및 소득 기준에 부합할 경우, 비로소 청약통장 확인
• 월 납입금은 연체 없이 납입횟수 기준 이상으로 납입되어야
• 투기과열지구 및 청약과열지역이라면, 과거 5년 내 당첨 사실이 없는 세대의 세대주만 1순위 청약 가능+청약통장 가입기간 2년 이상, 납입횟수 24회 이상

공공분양 청약 순위별 조건

 

• 전용면적이 40제곱미터를 초과할 때는 무주택 기간이 길고 저축총액이 많은 순서로, 이하일 때는 무주택 기간이 길고 납입횟수가 많은 순서로 당첨자 선정
• 공공분양은 1회 최대 10만원까지 인정, 무주택 기간을 길게 유지하면서 오랫동안 꼬박꼬박 10만 원씩 모아야만 경쟁력이 생김 > 서울 기준 15년 이상 된 통장이 당첨 안정권이라고

3. 집도 빌려 쓰고 싶다면 임대주택 : 공공임대, 민간임대, 공공지원 민간임대주택

 1) 공공임대 아파트

• 공공기관이 공급하는 아파트에 5~10년 or 50년간 임대로 거주 가능
• 거주 기간이 5~10년인 임대주택의 보증금과 월 임대료는 주변 시세의 90~100%수준에서 산정하며, 임대 기간이 끝난 뒤에는 입주자 우선 분양 전환 
• 거주 기간 50년인 임대주택은 보증금을 분납금 형태로 여러 해에 걸쳐 납부, 월 임대료 지불 > 분양 전환은 없지만 영구임대의 성격이 强
• 공공임대 청약은 LH에서 주관, 청약 신청 및 일정 확인 등은 청약홈이 아닌 LH청약센터에서 해야
• 입주자 선정 방식도 공공분양과 동일하여, 수도권의 경우 청약통장 1년 이상 가입 및 12회 이상 납입한 무주택 세대구성원이 1순위이고, 1순위 경쟁이 있을 때는 (전용면적 40제곱미터 초과) 무주택 3년 이상, 저축총액이 많은 사람을 우선시 함

 2) 민간임대 아파트 

• 임대의 주체가 민간 건설사로, 공공임대와 유사하지만, 분양가를 전환 시점에 주변 시세를 참고하되 공급자인 민간 건설사의 결정방식에 따른다는 점이 차이
• 민간임대는 청약통장이 없어도 지역에 따라 거주 요건, 세대주 요건만 갖추면 만 19세 이상 누구나 지원 가능

 3) 공공지원 민간임대 아파트

• 민간 건설사가 임대주택을 공급하는 방식은 같지만, 주거 지원 계층의 혜택을 늘리는 대신 건설사가 용적율 완화, 세제 감면 등의 혜택을 받을 수 있도록 한 것
• 만 19세 이상 무주택 세대 구성원을 우선으로 하며, 이 외에도 청년, 신혼부부 등을 대상으로 하는 특별공급이 있다

 4) 지분적립형 분양주택(연리지홈)

• 입주할 때 분양가의 20~40%만 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 단계별로 사들이는 방식
• 서울시는 저이용 유휴 부지 개발이나 공공시설 복합화 사업 등으로 신규 주택 공급 대상지를 확보해 2028년까지 약 1만 7천 가구의 지분적립형 분양주택을 공급할 예정