[ 부동산 ] 전월세 계약, 처음이라면 반드시 확인해야 하는 것!

 

어서 와, 전월세는 처음이지?

『어서 와, 전월세는 처음이지?』는 ‘민달팽이가 알아야 할 임대차(전월세)에 관한 거의 모든 상식’을 다루고 있다. 이 책에서 말하는 민달팽이란 ‘내 집 없이 전월세를 전전해가며 살아가는 이들을 껍데기 없이 사는 민달팽이에 빗대어 부르는 말’이다. 전월세 계약에서 민달팽이가 부담해야 할 위험의 크기는 ‘집주인’을 훨씬 압도한다. 집주인에게 건네야 하는 전월세 보증금이 민달팽이에게는 전 재산이나 마찬가지이기 때문이다. 전 재산이 걸린 일이니, 임대차계약

저자

구본기

출판

초록비책공방

출판일

2017.04.01

 

 

최근에 이사할 일이 있어서 오랜만에 계약서를 쓰게되었어요

그런데... 이전까지는 부동산에 대해 잘 아는 동생이 함께 있어줬다면,

이번엔 온전히 저 혼자서 집을 보러 다니고 계약서도 작성해야 하는 상황이었죠..

막상 그렇게 되니..정말 저는 아무것도 아는 게 없더라구요.

 

덜컥 집이 맘에 들어서 가계약금 넣어버렸고,

곧 계약서도 써야 하는데.....불안해서 잠이 안와요ㅠ

들어가려는 매물이 안전한 건지, 문제는 없는지, 괜히 사기 당하는 건 아닌지..

특약에는 뭘 넣어야 하는지.. 아무것도 모르는 제 현실에 쎄게 한번 뒤통수 얻어맞고

공부하기로 했어요.

 

이번 포스팅은 총 2~3개로 나누어 올리려고 하는데요~~

전월세 계약과 관련된 기본적인 사항부터 제가 궁금했던 것이나 새롭게 알게된 부분까지 함께 정리하려고 합니다

 

 

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#매물정보수집활동 #임장활동

 

1. 공인중개사에게 다 맡기면 된다?

 

• 중개사고 손해배상책임보증 1억 원의 함정이 있다

- 개업공인중개사가 가입한 보증보험(공제)의 가입 금액이 1억 원이라는 뜻인 건 DK.

- 그런데, 만약 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개사고가 발생했다고 해서 일반 자차보험처럼 수주일 내로 1억 원 한도 내에서 보험금을 지급받을 수 있냐? NO!

 > 실제로는 먼저 소송을 통해 개업공인중개사의 손해배상책임범위를 확정 지은 후 그 확정판결문을 증빙서류로 보험사에 제출하면 그 중에서 1억 원 이하의 금액을 보상받는 것! 손해 전액 배상이 아니라. 보험금을 지급받기 위해선 손해배상청구소송까지 거쳐야 한다는 말씀

 

 

2. 집은 어떻게 알아봐야 하나?

 

• 안전한 임대차계약을 위해서는 등기사항전부증명서(등기부등본), 건축물대장 등의 공부 확인과 '민법', '주택임대차보호법' 등의 법률지식에 기반한 권리분석 및 계약성 작성이 필수로 요구된다
• 전월세 집 보러 다닐 때 체크리스트 : 인프라 / 매물 / 장래

1) 인프라

   - 대중교통은 편리한가

   - 주차장은 있는가

   - 너무 외지거나 인적이 드물지는 않는가

   - 저층의 경우, 방법창은 있는가

   - 집주변에 위험 시설이나 꺼림직한 시설은 없는가

   - 할인마트 등 쇼핑시설은 있는가

   - 집에서 학교, 어린이집, 학원 등은 가까운가

   - 집에서 병원은 가까운가

2) 매물(집 자체)

   - 채광이나 통풍은 괜찮은가

   - 물이 샌 흔적은 없는가

   - 천장, 벽, 장판 아래에 곰팡이가 핀 곳은 없는가

   - 방충망 등에 파손된 곳은 없는가

   - 고장난 전기시설(콘센트, 전등 등)은 없는가

   - 싱크대, 후드, 수납장 등 파손된 주방시설은 없는가

   - 욕실의 변기나 샤워기, 거울 등 파손된 시설은 없는가

   - 싱크대 및 화장실의 수도는 잘 나오고, 배수에 문제는 없는가

   - 냉장고 / 세탁기 등 큰 가전제품을 둘 공간이 충분한가

   -  빨래를 건조할 수 있는 공간은 있는가

   -  전기와 수도계량기는 별도로 사용하는가

3) 장래

   - 사정상 집을 나오고자 할 경우, 집을 내놓았을 때 잘 나갈 수 있겠는가

 

 

 

 

 

#권리관계분석

3. 보증금을 지키려면, 권리분석을 해야해요(feat.등기사항전부증명서(등기부등본))

• 권리분석이란, 임차하고자 하는집에 빚이 얼마가 설정되어있는가를 따져보는 작업
• 등기사항전부증명서란, 토지/건물 등 부동산의 면적, 주소 등과 같은 표시와 소유권, 전세권, 저당권 등과 같은 권리관계의 득실과 변경 등에 관한 사앙이 적힌 서류 = 집의 이력서

1) 등기부와 등기부등본?

   -  등기부는 부동산의 표시와 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 '공적장부'로 원본으로, 등기사항전부증명서를 '원본대조필한 사본'쯤으로 보면 좋음

   -  다가구주택 또는 일반주택이라 불리는 단독주택의 등기사항전부증명서에는 건물등기사항전부증명서와 토지등기사항전부증명서가 있고, 빌라/아파트/다세대/연립 주택이라고 불리는 공동 주택의 등기사항전부증명서에는 이 둘의 통합개념인 집합건물등기사항전부증명서가 있음

 

2) 등기부등본 보는 법

 

제목	해당 등기부등본이 단독주택 토지에 관한 것인지, 건물에 관한 것인지, 또는 공동주택에 관한 것인지 표시
표제부	접수 : 집이 지어진 년도
	건물번호 : 집의 정확한 주소
	건물내역 : 집의 층수와 각 층의 면적
	등기원인 및 기타사항 : 앞서 포함되지 않은 다른 여러 사항을 명기 > 말소되거나 변경된 내용에는 빨간색 취소선이 그어짐

 

 

갑구	소유권에 관한 사항 : 권리자 및 기타사항에 기재된 내용을 통해 소유권이 이전된 이력을 볼 수 있음
	계약 당사자인 소유주(집주인)의 신분증과 등기사항전부증명서 갑구란에 쓰인 내용이 일치하는자 확인해야
을구	소유권 이외의 권리에 대한 사항 = 빚에 대한 사항

 

 

******** 갑구에서 살펴보아야 하는 것들!

 < 무조건 피해야 할 '가'로 시작하는 4가지 > 네 개 중 하나라도 발견되면 계약 하지 마!!

 - 가압류 : 채무자가 자기 재산을 마음대로 처분하지 못하게끔 하는 법적+강제적 조치, 소유주의 현금흐름(또는 신용도) 상태가 엉망이라는 뜻 > 금전 체권(빚)을 원활히 회수하기 위해 사용되는 것

 -  압류 : 행정기관이 채권자인 가압류

 -  가처분 : 그 외 특정 청구권의 집행을 보전하기 위해 활용되는 것으로, 갑구에서 가처분이 확인된다? 무언가 문제가 있어도 한참 있는 집!

 -  가등기 : 소유권이전등기에 앞서서 임시로 등기를 해두는 예비등기로, 순위보전을 위한 가등기와 담보가등기가 있음. 가등기 당시의 준비되지 않은 법적 절차가 완료되면, '가등기 순위에 기초하여' 가등기권자에게로 소유권이 이전되기 때문에, 일반적으로 계약금을 지불하고 잔금 등을 치르는 사이에 다른 권리들이 끼어드는 것을 막기 위해 쓰는 것이기 때문에, 이로 인해 빋어지는 임차인 문제가 생길 수 있음

 

******** 을구에서 살펴보아야 하는 것!

< 근저당권 > 

 - 채권을 일정한 한도액(채권최고액)까지 담보하기 위한 일종의 저당권 = 마이너스통장 개념

 -  을구를 통해서는 근저당권의 실제 채권금액을 확인 불가 > 권리분석을 할 때에는 채권최고액을 실제 채권액으로 취급해야

 -  만약, 집주인이 당신의 전세금을 받으면 빚을 갚겠다or을구에 적힌 금액보다 실제 부채는 적다고 할 경우라도, 집주인은 얼마든지 채권최고액 내에서 돈을 빌려 쓸 수 있다는 사실을 상기하여 감액등기 또는 말소등기등을 요구해야

    > 해당 사항을 계약서 특약란에 뚜렷이 명기하는 것도 잊지 말아야

 -  때로는 건물과 토지에 서로 다른 근저당권이 설정되어 있는 경우도 있다 > 단독주택의 권리사항 분석 시에는 반드시 건물과 토지의 등기사항전부증명서를 함께 살펴보아야

 

 

 

4. 확정일자 : 증서가 확정된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기  위해 법률상으로 인정되는 일자

• 단독주택의 경우, 등기부등본 분석 외에도 먼저 임대차계약을 체결하여 거주 중인 다른 임차인은 없는지, 있다면 보증금은 얼마인지를 확인해보아야
• 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 경우, 은행 등의 근저당권자뿐만 아니라 '일정한 조건을 갖춘' 임차인도 경락대금(경매로 집을 취득한 사람이 법원에 내는 돈) 내에서 집주인에게 맡긴 전월세 보증금을 찾아갈 수 있다 
• 해당 주소지 관할 읍/면사무소, 동 주민센터 또는 법원 및 등기소, 공증인사무소 등에서 부여
• 확정일자 부여현황을 알려면, 집주인의 '확정일자 확인동의서(집주인과 임차인의 인적사항 및 자필서명 필수)와 신분증 사본(임차인은 원본)을 지참하여 읍/면사무소 또는 동 주민센터를 방문하면 됨

 

 

 

5. 권리분석에 관한 당부

 

• 중도금 및 잔금을 치르는 사이에 집을 담보로 한 추가 대출이 발생하거나 그 사이에 가등기가 설정된다거나 소유주가 덕컥 바뀔 수도 있으니 등기사항전부증명서는 반드시 '계약서를 작성할 때 한 번', '잔금을 치르며 또 한 번' 떼어 봐야 함
• 계약서 특약사항란에 '잔금지급일까지 권리사항에 변동이 있을 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다'는 등의 내용을 삽입하는 것도 좋음