[ 부동산 ] 주택임대차보호법_보증금 지키기(feat.어서와, 전월세는 처음이지?)

 

 

어서 와, 전월세는 처음이지?

『어서 와, 전월세는 처음이지?』는 ‘민달팽이가 알아야 할 임대차(전월세)에 관한 거의 모든 상식’을 다루고 있다. 이 책에서 말하는 민달팽이란 ‘내 집 없이 전월세를 전전해가며 살아가는 이들을 껍데기 없이 사는 민달팽이에 빗대어 부르는 말’이다. 전월세 계약에서 민달팽이가 부담해야 할 위험의 크기는 ‘집주인’을 훨씬 압도한다. 집주인에게 건네야 하는 전월세 보증금이 민달팽이에게는 전 재산이나 마찬가지이기 때문이다. 전 재산이 걸린 일이니, 임대차계약

저자

구본기

출판

초록비책공방

출판일

2017.04.01

 

 

#주택임대차보호법

 

 

1. 물권과 채권

 

• 민법 상 재산권에는 물권과 채권이 있는데, 일반적으로 사람이 물건에게 가지는 권리를 물권, 사람이 사람에게 가지는 권리는 채권이라고 보면 된다(ex.근저당권은 물건, 임차인이 집에서 살 권리는 채권)
• 물권의 우선적 효력 : 물권끼리 만나 서로의 권리를 다투는 경우에는 먼저 성립된 물권이 앞서고, 물권과 채권이 만나서 각자의 권리를 주장하게 되면 그때에는 물권이 채권에 앞선다
• 소유권 또한 물권 > 만약 매매계약에 의해 소유권이 새 집주인에게 이전되면, 임차인은 채권인 입대차계약이 깨져 새 집주인에게 '이전 집주인과의 임대차계약이 유효함'을 주장할 수 없음

• 이를 막기 위해 임대차등기 내지는 전세권등기를 통해 임차권(채권)이 물권과 동등하게 맞설 수 있게 하고 있음. 즉, 전세권등기가 된 임대차계약은 물권과 동일한 효력을 가짐
• 전세권등기에는 임대인의 동의나 협조가 필요

 

 

2. 대항력과 우선변제권

• [주택임대차보호법]은 특별법으로 [민법]에 우선하며, 이 법률에 위반된 약정 중 임차인에게 불리한 것은 무효하지만, 임대인에게 불리한 것은 유효함
•  대항력 : 매매에 의한 소유권 변동 등에 대항할 수 있는 힘 > 주택의 인도와 전입신고(주민등록) 익일 0시부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 생김
• 우선변제권 : 대항력을 갖춘 입자인이 확정일자를 받으면, 임차권이 물권화가 되어 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 그 확정일자(순위)에 기준하여 경락대금 내에서 보증금(배당금)을 지급받을 수 있음
• 주택의 인도, 전입신고, 확정일자으 요건을 모두 갖춘 임차인은 등기를 하지 않아도 [민법]상 전세권등기를 한 것과 별반 다를 바 없는 효력을 갖게 된다

1) 대항력과 우선변제권의 관계

  -  확정일자에 의한 우선변게권의 효력은 대항력의 효력발생을 전제로 함

 

2) 대항력의 효력은 다음날 오전 0시를 기준으로 생기기 때문에, 해당 임차권이 물관과 대등한 효력(우선변제권)을 갖기까지는 하루의 공백이 발생 > 근저당권은 바로 효력 발생 >> 부디 유념하세요!

 

3) 확정일자 임대차

  - 집주인의 동의 불요

  - 필요 서류 : 임대차계약서 원본(반드시!)

  - 수수료 600원

  - 임차주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차건물은 물론 그 토지의 환가대금 내에서도 보증금을 배당받을 수 있음

cf. 등기 임대차 : 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차계약을 체결했을 경우 > why? 부가가치세 문제

     - 업무용시설임을 이유로 이미 오피스텔의 부가가시세를 환급받은 소유주가 그 용도를 주거용으로 바꿔 새로 세를 놓으면서 부가가치세를 도로 반납하지 않으려는 일종의 꼼수

 

4) [주택임대차보호법] 적용범위 등

  - 주거용 건물을 포함, 그 대지에도 적용되며, 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용 > 반드시 주거용만! 사무용, 공장용, 창고용, 점포용 등의 건물에 대해서 적용X

  - 임대차 목적물의 등기부(등기사항전부증명서) 상의 표시만을 기준으로 하지 않고, 그 실제의 용도에 따름

  - 주거용 건물 여부의 판단시기 : 임대차계약 체결하는 때 기준

  - 주거가 목적이라면 무허가 건물이나 미등기 건물이라도 이 법의 적용을 받음

  - 일시적 사용을 위한 임대차임이 명확한 경우 이 법의 적용X

 

 

 

#전월세보증금반환보증보험(HUG)

 

3. 전월세 보증금을 지켜주는 보험

 

******* 전월세보증금반환보증보험

  - 주택도시보증공사의 '전세금반환보증보험'과 SGI서울보증의 '전세금보장신용보증' 이 있음

  - 1년 이상의 임대차계약이어야 가입 가능

  - 개업공인중개사에 의해 임대차계약서가 작성되어야 하고, 임차인이 우선변제권(전입신고+확정일자)을 취득할 것을 가입조건으로 둠

HUG주택도시보증공사 홈페이지 참조