[ 부동산 ] 전월세 임대차 계약 주의사항(feat.어서와, 전월세는 처음이지?)

 

어서 와, 전월세는 처음이지?

『어서 와, 전월세는 처음이지?』는 ‘민달팽이가 알아야 할 임대차(전월세)에 관한 거의 모든 상식’을 다루고 있다. 이 책에서 말하는 민달팽이란 ‘내 집 없이 전월세를 전전해가며 살아가는 이들을 껍데기 없이 사는 민달팽이에 빗대어 부르는 말’이다. 전월세 계약에서 민달팽이가 부담해야 할 위험의 크기는 ‘집주인’을 훨씬 압도한다. 집주인에게 건네야 하는 전월세 보증금이 민달팽이에게는 전 재산이나 마찬가지이기 때문이다. 전 재산이 걸린 일이니, 임대차계약

저자

구본기

출판

초록비책공방

출판일

2017.04.01

 

 

#임대차계약

• 아무리 일상가사대리권을 가진 배우자여도, 집을 임대할 때는 위임장과 인감증명서를 제시하여 자신이 소유주의 적법한 대리권자임을 증명해야 한다
• (전월세사기 조심)명의신/수탁자와 계약 체결을 할 경우, 등기사항전부증명서 상의 소유주 명의의 위임장과 인감증명서를 확인해야
• (전대차)소유주나 대리인이 아닌 기존 임차인과 계약을 체결하는 경우, 확인해야 할 것은! 민법상 임차인은 소유주의 동의 없이는 전대를 할 수 없으며, 이를 어겼을 시 소유주는 기존 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있다

 

1. 얼렁뚱땅 계약서 작성이 문제를 부른다

• 임대차계약은 원칙적으로 계약 당사자끼리 기간과 조건 등을 자유롭게 정할 수 있으며, 또한 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아니다
• 만약의 분쟁을 예방하기 위해 계약서, 즉 계약 내용을 증명할 수 있는 서류를 남겨두는 것이 좋다

 

2. 부동산임대차계약서

 

 

1) 부동산의 표시 : 집의 주소와 면적 등 기재

    - 집의 소재지와 지목, 구조, 용도

    - 지목이란, 토지의 주된 사용목적에 따라 각각에 이름을 부여한 것으로, 지목을 위배한 토지의 사용은 불법 > 주거용 건축물을 지을 수 있는 토지는 '대'라고 한다

    - 단독(다가구)주택은 해당란에 지번까지만 기입해도 되지만, 아파트 등의 공동주택은 지번, 동, 호수까지 반드시 정확하게 명기해야

    - 임차인은 주소지등록과 확정일자를 통해 임차인으로서의 권리를 강화하는 것과 동시에, 자신의 거소사실을 제3자에게 나타내게 됨 > 확정일자를 받지 않은 임차인은 등기사항전부증명서에 나타나는 저당권 등에 대항 불가

    - 임대차계약서 소재지란에 해당 집의 주소는 등기부등본이 아닌 건축물대장을 참고해야

 

2) 일반적 사항란 : 임대차계약의 기간, 보증금(전세금)과 월세의 규모, 그 지급 날짜 등이 명기

    - 보증금과 계약금, 중도금 등의 '금액'을 적을 때에는 변조 방지를 위해 아리바이 숫자와 함께 한글이나 한자를 옆에 한번 더 써넣는 것이 좋음

    -  임차보증금을 일시불로 지급하거나 중도금이 없는 경우, '이를 확실히 나타내기 위해' 해당란에 꼭 '해당 없음'이라고 표시해야

    -  계약금을 지불하고 이를 증명하기 위해 '임대인이 계약금을 수령하였음'을 계약서에 명기, 이와 함께 영수자의 서명과 날인을 받아두는 것이 좋음

    - 임대차계약기간은 '2년이 아닌 1년'으로 하는 것이 임차인에게 유리함

 

3) 특약사항란 : 서로 간의 합의 내용을 서면으로 모두 옮기지 못할 경우를 대비해, 대화 내용을 녹취해두는 것도 안전한 계약을 위한 한 방법!

    - 계약서의 완성도를 결정짓는 '아주 중요한 부분'이기 때문에 내용을 적을 때에는 최대한 자세하게 적는 것이 좋음

    - 입주 전 수리해야 할 것들과 그 비용처리에 관한 합의 : 입주 후 OO일 이내에 발견된 고장의 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다

    - 거주기간 동안 고장난 염려가 있는 것들(보일러, 수도, 형광등, 방충망 등)의 수리 및 비용부담에 관한 합의 : 간단히 수선할 수 있거나 소모품의 교체에 드는 비용은 임차인이, 그 외 난방 보일러나 상하수도, 전기시설 등 주요설비에 관한 수선 및 교체에 드는 비용은 임대인이 부담하기로 한다

    - 임대차 계약 체결 후 해당 주택 입주일까지는 상당한 시일이 걸리는 것이 보통 : 임차인이 임차주택을 인도받을 때까지(임도받은 익일까지)는 저당권 등의 권리설정을 하지 않는다. 입주일까지 권리사항에 변동이 있을 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다 더불어 그에 의한 손해배상책임까지도 명기해야

    - 입주 전 기간의 관리비 및 공과금 부담에 관한 사항 : 입주 전 기간의 관리비 및 공과금 미납 부분에 관해서는 임대인이 책임진다

    - 잔금지급일까지 국/지방세 완납증명서를 첨부한다. 본 증명서가 첨부되지 않을 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 또한 임대인은 이로 인해 빋어지는 임차인의 금전적 손해에 대한 배상책임을 진다

    - 중도해지에 관한 합의사항

    - (아파트)장기수선충당금의 반환에 관한 내용 : 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부액의 지급을 청구할 수 있다.(장기수선충당금은 임대차 기간 중에는 임차인이 부담을 하고, 계약이 종료되면 퇴거 시에 임대인이 임차인에게 반환하기로 한다)

    - (다가구주택)관리비의 부과 기준 및 금액에 대한 약정

 

4) 임적사항 및 서명/날인란 : 임대인과 임차인, 개업공인중개사의 인적사항과 서명/날인 기재

 

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 

월세로 살면서 호구 잡히는 특약

 

 

 

 

 

3. 계약서 외에 추가로 받아야 할 서류들

 

• 중개대상물 확인/설명서 : 중개서비스에 관한 일종의 종합보고서로, 개업공인중개사는 그 사본을 3년간 보존해야한다
• 보험(공제)증서 사본 : 손해배상책임보장보험의 가입 증명 서류